Außerordentliche Kündigung bei Bauaufträge?
Hallo, wir lassen gerade unser Haus sanieren und es fallen Zusatzarbeiten an. An dem "Nachtragsangebot" ist erkennbar, dass die Arbeiten aufgrund der bestellten Artikel nicht fachgerecht ausgeführt werden. (Amierungsmörtel zum Ausgleich von größflächigen Unebenheiten- weil Haus 120jahre alt und etwas schief gebaut-anstatt Ausgleichsmörtel). Außerdem haben wir eine Bedenkenanzeige erhalten, die unser Sachverständiger bereits als nicht korrekt zurückgewiesen hat und den Auftragnehmer zum fachgerechtem Weiterbau nach den anerkannten Regeln der Technik auffordert. Besteht hier möglicherweise ein Recht zur außerordentlichen Kündigung unsererseits? Das Vertrauensverhältnis ist derart geschädigt, dass wir Angst haben, dass wir um Schadensfall auf 50.000 Euro sitzen bleiben. Der Auftragnehmer hat sich im Laufe des Bauvorhabens nur als Baumvermittler herausgestellt. Das war nirgends für uns erkennbar.
Danke für die Hilfe
2 Antworten
Ein Nachtrag – ob gerechtfertigt oder nicht – führt schnell zu Konflikten. Im Bauvertragsrecht gilt jedoch eine Kooperationspflicht. Beide Vertragsparteien müssen verhandeln, Vorschläge des anderen zur Kenntnis nehmen und Streitigkeiten möglichst einvernehmlich beilegen.
- Für den Auftragnehmer bedeutet das, ein angemessenes Angebot zu stellen, bei dem nicht schon im Vorhinein klar ist, dass es ohnehin abgelehnt wird.
- Der Auftraggeber muss sich wiederum genau mit den Nachtragsangebot auseinandersetzen, das Prüfungsergebnis nachvollziehbar mitteilen und den nötigen Verhandlungsspielraum bieten.
Das Angebot einfach abzulehnen, ohne die Möglichkeit für ein Gespräch zu bieten, ist daher die denkbar schlechteste Option und führt nur zu Bauverzögerungen. Besser ist es, gemeinsam eine Lösung zu suchen: Vielleicht können z. B. einige Positionen entfallen oder günstiger angeboten werden. Wichtig ist wie immer gute Kommunikation.
Ausführliche Informationen zum Thema findest du hier:
Nachgefragt:
Deine Beschreibung ist teilweise nicht nachvollziehbar
An dem "Nachtragsangebot" ist erkennbar, dass die Arbeiten aufgrund der bestellten Artikel nicht fachgerecht ausgeführt werden.
Für die Materialbeschaffung ist in der Regel der Auftragnehmer verantwortlich. Mehrkosten, die der Auftragnehmer verursacht, können selbstverständlich nicht auf den Verbraucher abgewälzt werden.
Das Vertrauensverhältnis ist derart geschädigt, dass wir Angst haben, dass wir um Schadensfall auf 50.000 Euro sitzen bleiben.
50.000,- EUR Schaden entstehen nicht, weil ungeeignetes Material eingekauft wurde. Wie kommst du auf diesen Betrag?
Bevor du dem Auftragnehmer einen Auftrag erteilt hast, hat dir dieser ein Angebot gemacht, in dem sowohl die zu erbringende Leistung, als auch die Beschaffenheit des Materials detailliert aufgeführt wurden.
Was ist eine Bedenkenanzeige nach § 4 Abs. 3 VOB/B?
Die Bedenkenanzeige nach VOB (auch Bedenkenanmeldung) ist eine Mitteilung der Auftragnehmer:in an die Auftraggeber:in, wenn die geplante Ausführung von Leistungen aufgrund von Bedenken nicht gewährleistet werden kann.
Beispiele sind die mangelnde Güte von Baustoffen und Bauteilen, oder wenn Unfallgefahr besteht. Aus Beweisgründen sollte die Bedenkenanzeige am besten schriftlich und vor Beginn der Arbeiten erfolgen.
Du schreibst:
Bedenkenanzeige erhalten, die unser Sachverständiger bereits als nicht korrekt zurückgewiesen hat und den Auftragnehmer zum fachgerechtem Weiterbau nach den anerkannten Regeln der Technik auffordert.
Der Vertrag mit dem Sachverständigen wurde ausschließlich zwischen dir und dem Sachverständigen geschlossen.
Die Bedenkenanzeige des Auftragnehmers gehört zu den gesetzlichen Informationspflichten, gegenüber dem Auftraggeber.
Was der Gesetzgeber vorschreibt, kann nicht durch einen Sachverständigen, als nicht korrekt zurückgewiesen werden. Das ist nachvollziehbar , oder?
Wie weiter oben bereits beschrieben, sind Auftragnehmer und Auftraggeber sogar verpflichtet zu versuchen, sich gütlich zu einigen.
Ein vereidigter Sachverständiger ist befähigt, einen vorliegenden Sachverhalt zu begutachten. Was sollte der Gutachter für dich prüfen? Ich nehme an die Zulässigkeit der Nachkalkulation.
Das entscheidet jedoch bis heute nicht der Sachverständige, sondern ein Richter.
Die Handwerker aufzufordern nach anerkannten Regeln weiter zu arbeiten, ist lachhaft. Wie kommt er dazu? Das hieße nämlich auch, dass der Auftragnehmer auf sein Recht verzichten und auf unvorhersehbare Mehrkosten sitzen bleiben soll.
Ein vereidigter Bau-Sachverständiger ist nicht billig. Ein Fachanwalt für Baurecht wäre sicher die bessere Wahl gewesen.
Du schreibst:
Der Auftragnehmer hat sich im Laufe des Bauvorhabens nur als Baumvermittler herausgestellt. Das war nirgends für uns erkennbar.
Du wirst doch wohl wissen, mit wem du einen Werkvertrag geschlossen hast, oder nicht?
Der Bauvermittler kann selbstverständlich auch keine Nachkalkulation geltend machen.
Der Vermittler (Makler) erhält bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision. Und zwar von der Partei, die ihn beauftragt hat.
Meine persönliche Meinung ist:
Du erzählst viel - sagst aber nichts.
Welche Arbeiten wurden bisher ausgeführt und abgenommen?
Wie wurde die Nachkalkulation begründet?
Wie kommst du auf 50.000,- EUR Schadenersatz?
Wer ist dein tatsächlicher Vertragspartner?
Du willst wissen:
Besteht hier möglicherweise ein Recht zur außerordentlichen Kündigung unsererseits?
Das ist gar nicht notwendig. Als Besteller kannst du den Vertrag bis zur Vollendung jederzeit kündigen. Das ist rechtlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.
Informationen zum Kündigungsrecht des Bestellers müsste ebenfalls etwas in deinem Werkvertrag stehen. Aber auch das trifft hier offensichtlich nicht zu.
§ 648 BGBKündigungsrecht des Bestellers1Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. 2Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. 3Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.
Wenn der Auftragnehmer 5 % der vereinbarten Vergütung geltend machen kann und du du von 50.000,- EUR Schadenersatz sprichst, müsste das ursprüngliche Auftragsvolumen 1.000.000,-
Aber gekündigt wurde der Vertrag offensichtlich noch nicht.
Meine persönliche Meinung ist:
Für eine seriöse Bewertung ist ein detaillierter Sachverhalt unabdingbar.
Aufgrund deiner Beschreibung ist nicht einmal klar, ob das ganze Geschäft überhaupt rechtskräftig ist.
Was ist da los?
Die von euch beauftragte Baufirma hat ein Nachtragsangebot für eine Leistung X angeboten, die nicht euren Wunsch entspricht.
Aber: Ihr als Bauherr seid eigentlich verpflichtet, die von euch gewünschte Leistung in eine Planung und in ein Leistungsverzeichnis zu fassen. Hier habt ihr die Baufirma einfach mal etwas anbieten lassen. Das würde im Normalfall die Baufirma bepreisen und ihr sie dann beauftragen oder auch nicht. In deinem Text kann man auch nicht entnehmen, auf welcher Vertragsbasis die Baufirma jetzt arbeitet.
Die Baufirma hat zudem Bedenken gegen die von euch geplante Art der Ausführung Bedenken angemeldet, d. h. sie erwartet durch die Ausführung Mängel oder Schäden.
Ihr könnt die Baufirma auffordern, weiter wie von euch geplant weiterzubauen. Dann ist die Baufirma aber aus der Gewährleistung raus, wenn Schäden entsprechend der Bedenken auftreten. Dann habt ihr nur Schadensersatzansprüche gegenüber dem Planer.
Kündigen könnt ihr die Leistung, aber der Auftragnehmer hat dann Anspruch auf Gemeinkosten und Gewinn und ggf. die bisher angefallenen Kosten.